2021年8月，陈某与某中介公司签订《房产代理销售协议》，约定由中介公司独家代理销售其名下房产，并约定付款方式为“定金2万元”。2023年2月，该中介公司的客户廖某因购买其他小区房屋未果，经公司员工介绍转而有意购买陈某名下房产，并与中介公司签订《房屋买卖合同》，并将之前已支付的购买其他房产的10万元定金转为购买陈某房屋的定金。中介公司收款后向廖某出具了《收条》，但并未告知陈某。2023年2月，陈某通过EMS向中介公司发送《解除<房产代理销售协议>通知书》，对方签收后未提出异议，后陈某将房屋卖出。廖某购房未果，以陈某、中介公司违约为由向法院提起诉讼，要求其双倍返还定金20万元。
法院经审理认为，案涉房屋已经售出，导致购房者廖某的合同目的无法实现，原房主陈某和中介公司的行为已经构成违约，应当双倍返还定金。庭审中，廖某主张合同约定定金为10万元，陈某和中介公司应返还20万元。在具体金额的认定上，法院审理查明，陈某在与中介公司签订的《房产代理销售协议》中，对定金的授权为“收款方式为定金2万元”，中介公司向购房者廖某收取定金10万元并出具收条时，并未告知陈某相关情况，陈某亦未追认该行为。因此，陈某仅对10万元中金额2万元的定金部分承担责任。
此外，中介公司向廖某收取10万元定金，其中有8万元属于超越代理权限的行为，中介公司应对该部分承担相应法律责任。经审理查明，廖某在签订合同阶段对中介公司代理权限审查有误，中介公司亦未及时告知陈某收取定金情况，双方均存在过失情形。
最终，法院判决陈某返还定金加倍部分2万元；某中介公司返还定金（本金部分）2万元及以定金名义收取的款项8万元；同时，依据双方过失责任，某房产中介公司以8万元为参照金额，向廖某赔偿4万元。现该判决已生效。
根据《民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。中介公司收到廖某支付的10万元中金额2万元的定金，属于代表被告陈某的行为，其法律责任应由被告陈某承担。超出授权定金2万元部分的8万元款项属于中介公司超越代理权的行为，不属于涉案《房屋买卖合同》约定的有效定金，且中介公司收取定金后并未转交与陈某。
《民法典》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任，现合同目的无法实现，廖某在签订合同阶段对中介公司代理权限审查有误，但是导致廖某支付定金10万元后定金权益主张未能足额实现的主要责任在于代理人中介公司。双方均存在过错，依据过失责任，中介公司还应赔偿廖某4万元。
《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
本案中，陈某对定金授权为“收款方式为定金2万元”，中介公司未经陈某许可，超越代理权收取定金10万元，其超出部分不属于涉案《房屋买卖合同》有效约定的定金，故陈某对该8万元款项不承担定金法律责任和返还责任。
（作者：崔鹏宇 作者单位：临江林区基层法院）
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